De regio's belicht: Agrivesta over de dynamiek van de grondprijs
De gemiddelde agrarische grondprijs is over heel 2023 met 7,4% gestegen tot 78.800 euro per hectare, meldden het Kadaster en Wageningen Economic Research onlangs op basis van de gemiddelde prijzen over de vier kwartalen in 2023. Hoe zijn de grondprijsontwikkelingen in de verschillende Agrivesta-regio’s?
Groningen en Noordoost Friesland
De grondprijzen in het Noorden blijven gelijk of zitten nog steeds in de lift, schetst Agrivesta-makelaar Harm-Jan Houtman. De prijzen liggen tussen de 50.000 en 120.000 euro per hectare, sterk afhankelijk van de grondsoort en ligging.
‘In het Oldambt op de zware klei worden prijzen van boven de ton betaald. In de noordelijke kuststreek (het Hogeland) liggen optimale akkerbouwwaardige lichte klei en zavelgronden. En dat in combinatie met de druk op de grond door de uitbreiding van de Eemshaven, maakt dat grondprijzen boven de 120.000 euro per hectare daar voorkomen. Voor veenhoudende gronden die alleen geschikt zijn voor grasland en bomensingels hebben is het lastiger. Voor dergelijke percelen wordt rond de 50.000 euro per hectare betaald.’
Drenthe
Jan Emmens ziet in Drenthe een lichte stijging van de grondprijzen, maar van grote stijgingen zoals in voorgaande jaren is in Drenthe op dit moment geen sprake. Van invloed zijn de gestegen renteniveaus en de rol van de overheid, aldus Emmens. ‘De provincie koopt gronden op voor natuurontwikkeling en ook de uitkoop van ondernemers in het kader van de stikstofproblematiek speelt een rol. Dat geeft dynamiek. Als die overheidsinvloeden er niet zijn, is het een stuk rustiger op de grondmarkt. Het verlies van de derogatie geeft ook extra vraag naar grond.’
Wat ook meespeelt, is dat grondbelegger ASR minder in de markt aanwezig is om gronden in te kopen. ‘Zij zijn al voorzien voor 2024. Bovendien is het voor boeren niet altijd vanzelfsprekend dat ze grondaankopen via de bank kunnen financieren.’
De spreiding in prijzen is echter groot, ziet hij. ‘Kwaliteit en ligging zijn daarin sterk bepalend. Voor goede akkerbouwwaardige grond betalen ze tussen de 70.000 en 90.000 euro per hectare. Voor grasland, vaak venige grond, blijft de prijs hangen rond de 60.000 euro.’
Flevoland
De grondhonger is in Flevoland is onverminderd groot, ziet Johan Huijbregts. Er is weinig aanbod van grond en als er aanbod is, is de grond snel verkocht. De druk op grond wordt versterkt door woningbouw en industrie, iets dat landelijk een rol speelt bij het grondprijsniveau.
Prijzen liggen tussen de 180.000 en 200.000 euro per ha in Oostelijk en Zuidelijk Flevoland. In de Noordoostpolder ligt het niveau iets lager met prijzen tussen de 170.000 en 180.000 euro met uiteraard lokale verschillen naar boven of beneden vanwege de ligging of kwaliteit van de grond.
‘Een kleine 25 procent van de landbouwgrond zit nog bij het Rijksvastgoedbedrijf (RVB,) deze gronden zijn niet verhandelbaar en komen dus niet op de markt. Daar zit al sinds 2005 geen beweging in. Het zou positief zijn als daar wel verandering in komt’, aldus Huijbregts.
Ondanks de hoge prijsniveaus, worden de prijzen wél betaald. Huijbregts licht toe: ‘In de windenergie wordt veel geld verdiend en deze windmolenparken zijn grotendeels nog in boerenhanden. Naast de inkomsten uit de landbouw zorgt deze constante geldstroom ervoor dat de gronden financierbaar zijn. Banken vinden deze vaste inkomsten prettig.’
Oost-Nederland
De grondprijzen in Oost-Nederland exploderen, ziet Fred van Dijk. Oorzaken daarvoor zijn onder andere de druk vanwege woningbouw en uitbreiding van bedrijventerreinen. Van Dijk: ‘Er zijn meerdere partijen die grond willen kopen en dat zorgt voor een sterk prijsopdrijvend effect. Ook natuurontwikkeling en de aanleg van zonneparken spelen een rol.’
Volgens Van Dijk is die stijging 3 tot 4 jaar geleden ingezet. ‘Gemeenten hebben meer ambities en dat geeft een andere dynamiek. Eigenaren krijgen bij een aankoop door een gemeente voor woningbouw of bedrijventerrein een fors hogere grondprijs betaald dan bij verkoop aan een collega. Deze verkopers begeven zich vervolgens ook op de markt om vervangende grond aan te kopen. Dat geeft extra druk op de grondprijzen.’
Ook omdat melkveehouders meer willen inzetten op grondgebondenheid, ziet Wouter Weenink meer vraag naar grond. ‘De invulling van de extensivering en het aangescherpte mestbeleid spelen ook mee. Ook zie ik meer vragers in vergelijking met een aantal jaren terug. De kopers die er zijn, kunnen die stijging simpelweg betalen.’
Weenink zag in 2023 in de Achterhoek en Liemers prijzen tussen de 70.000 en 95.000 per hectare. Dit jaar wordt daar al 85.000 tot 95.000 euro betaald. ‘Uit de cijfers zie je dat de grondprijs de afgelopen 10 jaar 6,5 procent per jaar is gestegen. Dit betekent dat grond naast productiemiddel voor de boer ook als lucratief wordt bevonden door investeerders, beleggers, stichtingen en kerken, die waardevastheid en continuïteit op lange termijn belangrijk vinden.’
Utrecht
Leon Wennekes zag in 2023 na de renteverhoging een kleine dip in de grondprijzen, maar daarvan is nu niets meer te merken. ‘Voor de kwalitatief betere gronden wordt in het algemeen ook meer betaald. In Utrecht heb je verschillende grondsoorten, klei, zand en veen. Kleigrond wordt gemiddeld verkocht voor 90.000 tot 100.000 euro per hectare, soms zelfs meer. Voor veengrond wordt gemiddeld 60.000 tot 70.000 euro betaald. Ondanks de hoge prijzen vinden nog steeds transacties plaats, ook onderhands.’
De druk op de lokale markt is de grootste veroorzaker van de prijsstijgingen, aldus Wennekes. Naast de toenemende behoefte van grond bij melkveehouders vanwege de aanscherping van het mestbeleid hebben ook kopers voor niet-agrarische doeleinden grote invloed op de grondmarkt. ‘Woningbouw en spoorlijn- en snelwegverbredingen zijn daar voorbeelden van. Er gebeurt veel. De grond wordt schaarser en de druk neemt toe. De grotere boeren kunnen grondaankoop vaak wel gefinancierd krijgen omdat de aankoop per saldo minder doordrukt op de balans. Wel worden banken kritischer bij de financiering. Voldoende vermogen is niet meer de belangrijkste factor. Cashflow is een belangrijke factor, naast goed ondernemerschap.’
West-Betuwe en Veluwe
In het gebied met veel fruitteelt, boomkwekerijen en sporadisch wat akkerbouwgronden, is het duidelijk zichtbaar dat de boomkwekerijen goed draaien, groeien en hoge prijzen kunnen betalen voor grond.
Gerrit Stap: ‘Kortweg kun je zeggen dat de boomsector de grondprijs in de regio waarin de boomkwekerijen actief zijn bepaalt. Gemeenten stellen vaker eisen aan waar boomkwekers gronden mogen gebruiken. Zij kunnen en mogen dus niet overal aan de slag. Dit geeft nog meer druk op de grond. Globaal liggen de prijzen voor boomkwekerij-geschikte gronden tussen de 150.000 en 240.000 euro. Reguliere veehouders kunnen daar niet aan tippen.’
Voor zware-vette kleigronden met een afslibbaarheid tussen de 60 en 80 procent die alleen geschikt zijn voor grasland ligt de ondergrens van de prijs per hectare inmiddels tussen de 70.000 en 75.000 euro. Stap: ‘Relatief veel grond verdwijnt ook door de aanleg van zonneparken. Ook dat heeft een prijsopdrijvend effect.’
Land van Maas en Waal en Rijk van Nijmegen
In het Rivierengebied worden sterk wisselende hoge prijzen betaald, aldus Bart-Jan de Lorijn. De ondergrens lijkt op dit moment op 75.000 euro per hectare te liggen voor grasland geschikte percelen (zware rivierklei). De Lorijn: ‘Voor goed akkerland lopen de prijzen fors op naar tussen de 100.000 en 150.000 euro per hectare, afhankelijk van ligging, kwaliteit, perceelsvorm en omvang. Weinig aanbod en veel vraag zullen er waarschijnlijk voor zorgen dat hier voorlopig weinig of geen verandering in komt.’
Arnhem – Nijmegen
De grondprijzen die momenteel betaald worden, liggen substantieel hoger dan de prijzen van de afgelopen drie jaar, aldus Marcel Joosten. 'Er is weinig aanbod van goede grond geweest. Dat leidt tot hogere prijzen’, licht hij toe. In de gebieden waar laanboomtelers actief zijn lopen de grondprijzen zelfs op tot wel 200.000 euro per hectare en hoger. Boomtelers kunnen zich dergelijke hoge prijzen veroorloven. ‘Waar laanbomentelers kopen, concurreren ze andere agrarische ondernemers weg'.
Groningen en Noordoost Friesland
De grondprijzen in het Noorden blijven gelijk of zitten nog steeds in de lift, schetst Agrivesta-makelaar Harm-Jan Houtman. De prijzen liggen tussen de 50.000 en 120.000 euro per hectare, sterk afhankelijk van de grondsoort en ligging.
‘In het Oldambt op de zware klei worden prijzen van boven de ton betaald. In de noordelijke kuststreek (het Hogeland) liggen optimale akkerbouwwaardige lichte klei en zavelgronden. En dat in combinatie met de druk op de grond door de uitbreiding van de Eemshaven, maakt dat grondprijzen boven de 120.000 euro per hectare daar voorkomen. Voor veenhoudende gronden die alleen geschikt zijn voor grasland en bomensingels hebben is het lastiger. Voor dergelijke percelen wordt rond de 50.000 euro per hectare betaald.’
Drenthe
Jan Emmens ziet in Drenthe een lichte stijging van de grondprijzen, maar van grote stijgingen zoals in voorgaande jaren is in Drenthe op dit moment geen sprake. Van invloed zijn de gestegen renteniveaus en de rol van de overheid, aldus Emmens. ‘De provincie koopt gronden op voor natuurontwikkeling en ook de uitkoop van ondernemers in het kader van de stikstofproblematiek speelt een rol. Dat geeft dynamiek. Als die overheidsinvloeden er niet zijn, is het een stuk rustiger op de grondmarkt. Het verlies van de derogatie geeft ook extra vraag naar grond.’
Wat ook meespeelt, is dat grondbelegger ASR minder in de markt aanwezig is om gronden in te kopen. ‘Zij zijn al voorzien voor 2024. Bovendien is het voor boeren niet altijd vanzelfsprekend dat ze grondaankopen via de bank kunnen financieren.’
De spreiding in prijzen is echter groot, ziet hij. ‘Kwaliteit en ligging zijn daarin sterk bepalend. Voor goede akkerbouwwaardige grond betalen ze tussen de 70.000 en 90.000 euro per hectare. Voor grasland, vaak venige grond, blijft de prijs hangen rond de 60.000 euro.’
Flevoland
De grondhonger is in Flevoland is onverminderd groot, ziet Johan Huijbregts. Er is weinig aanbod van grond en als er aanbod is, is de grond snel verkocht. De druk op grond wordt versterkt door woningbouw en industrie, iets dat landelijk een rol speelt bij het grondprijsniveau.
Prijzen liggen tussen de 180.000 en 200.000 euro per ha in Oostelijk en Zuidelijk Flevoland. In de Noordoostpolder ligt het niveau iets lager met prijzen tussen de 170.000 en 180.000 euro met uiteraard lokale verschillen naar boven of beneden vanwege de ligging of kwaliteit van de grond.
‘Een kleine 25 procent van de landbouwgrond zit nog bij het Rijksvastgoedbedrijf (RVB,) deze gronden zijn niet verhandelbaar en komen dus niet op de markt. Daar zit al sinds 2005 geen beweging in. Het zou positief zijn als daar wel verandering in komt’, aldus Huijbregts.
Ondanks de hoge prijsniveaus, worden de prijzen wél betaald. Huijbregts licht toe: ‘In de windenergie wordt veel geld verdiend en deze windmolenparken zijn grotendeels nog in boerenhanden. Naast de inkomsten uit de landbouw zorgt deze constante geldstroom ervoor dat de gronden financierbaar zijn. Banken vinden deze vaste inkomsten prettig.’
Oost-Nederland
De grondprijzen in Oost-Nederland exploderen, ziet Fred van Dijk. Oorzaken daarvoor zijn onder andere de druk vanwege woningbouw en uitbreiding van bedrijventerreinen. Van Dijk: ‘Er zijn meerdere partijen die grond willen kopen en dat zorgt voor een sterk prijsopdrijvend effect. Ook natuurontwikkeling en de aanleg van zonneparken spelen een rol.’
Volgens Van Dijk is die stijging 3 tot 4 jaar geleden ingezet. ‘Gemeenten hebben meer ambities en dat geeft een andere dynamiek. Eigenaren krijgen bij een aankoop door een gemeente voor woningbouw of bedrijventerrein een fors hogere grondprijs betaald dan bij verkoop aan een collega. Deze verkopers begeven zich vervolgens ook op de markt om vervangende grond aan te kopen. Dat geeft extra druk op de grondprijzen.’
Ook omdat melkveehouders meer willen inzetten op grondgebondenheid, ziet Wouter Weenink meer vraag naar grond. ‘De invulling van de extensivering en het aangescherpte mestbeleid spelen ook mee. Ook zie ik meer vragers in vergelijking met een aantal jaren terug. De kopers die er zijn, kunnen die stijging simpelweg betalen.’
Weenink zag in 2023 in de Achterhoek en Liemers prijzen tussen de 70.000 en 95.000 per hectare. Dit jaar wordt daar al 85.000 tot 95.000 euro betaald. ‘Uit de cijfers zie je dat de grondprijs de afgelopen 10 jaar 6,5 procent per jaar is gestegen. Dit betekent dat grond naast productiemiddel voor de boer ook als lucratief wordt bevonden door investeerders, beleggers, stichtingen en kerken, die waardevastheid en continuïteit op lange termijn belangrijk vinden.’
Utrecht
Leon Wennekes zag in 2023 na de renteverhoging een kleine dip in de grondprijzen, maar daarvan is nu niets meer te merken. ‘Voor de kwalitatief betere gronden wordt in het algemeen ook meer betaald. In Utrecht heb je verschillende grondsoorten, klei, zand en veen. Kleigrond wordt gemiddeld verkocht voor 90.000 tot 100.000 euro per hectare, soms zelfs meer. Voor veengrond wordt gemiddeld 60.000 tot 70.000 euro betaald. Ondanks de hoge prijzen vinden nog steeds transacties plaats, ook onderhands.’
De druk op de lokale markt is de grootste veroorzaker van de prijsstijgingen, aldus Wennekes. Naast de toenemende behoefte van grond bij melkveehouders vanwege de aanscherping van het mestbeleid hebben ook kopers voor niet-agrarische doeleinden grote invloed op de grondmarkt. ‘Woningbouw en spoorlijn- en snelwegverbredingen zijn daar voorbeelden van. Er gebeurt veel. De grond wordt schaarser en de druk neemt toe. De grotere boeren kunnen grondaankoop vaak wel gefinancierd krijgen omdat de aankoop per saldo minder doordrukt op de balans. Wel worden banken kritischer bij de financiering. Voldoende vermogen is niet meer de belangrijkste factor. Cashflow is een belangrijke factor, naast goed ondernemerschap.’
West-Betuwe en Veluwe
In het gebied met veel fruitteelt, boomkwekerijen en sporadisch wat akkerbouwgronden, is het duidelijk zichtbaar dat de boomkwekerijen goed draaien, groeien en hoge prijzen kunnen betalen voor grond.
Gerrit Stap: ‘Kortweg kun je zeggen dat de boomsector de grondprijs in de regio waarin de boomkwekerijen actief zijn bepaalt. Gemeenten stellen vaker eisen aan waar boomkwekers gronden mogen gebruiken. Zij kunnen en mogen dus niet overal aan de slag. Dit geeft nog meer druk op de grond. Globaal liggen de prijzen voor boomkwekerij-geschikte gronden tussen de 150.000 en 240.000 euro. Reguliere veehouders kunnen daar niet aan tippen.’
Voor zware-vette kleigronden met een afslibbaarheid tussen de 60 en 80 procent die alleen geschikt zijn voor grasland ligt de ondergrens van de prijs per hectare inmiddels tussen de 70.000 en 75.000 euro. Stap: ‘Relatief veel grond verdwijnt ook door de aanleg van zonneparken. Ook dat heeft een prijsopdrijvend effect.’
Land van Maas en Waal en Rijk van Nijmegen
In het Rivierengebied worden sterk wisselende hoge prijzen betaald, aldus Bart-Jan de Lorijn. De ondergrens lijkt op dit moment op 75.000 euro per hectare te liggen voor grasland geschikte percelen (zware rivierklei). De Lorijn: ‘Voor goed akkerland lopen de prijzen fors op naar tussen de 100.000 en 150.000 euro per hectare, afhankelijk van ligging, kwaliteit, perceelsvorm en omvang. Weinig aanbod en veel vraag zullen er waarschijnlijk voor zorgen dat hier voorlopig weinig of geen verandering in komt.’
Arnhem – Nijmegen
De grondprijzen die momenteel betaald worden, liggen substantieel hoger dan de prijzen van de afgelopen drie jaar, aldus Marcel Joosten. 'Er is weinig aanbod van goede grond geweest. Dat leidt tot hogere prijzen’, licht hij toe. In de gebieden waar laanboomtelers actief zijn lopen de grondprijzen zelfs op tot wel 200.000 euro per hectare en hoger. Boomtelers kunnen zich dergelijke hoge prijzen veroorloven. ‘Waar laanbomentelers kopen, concurreren ze andere agrarische ondernemers weg'.